不动产统一登记能否承载太多公众期待

    1月11日，在2014年全国国土资源工作会议上，国土资源部(以下简称“国土部”)副部长徐德明表示，要尽快协调有关部门，建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，机构人员要到位，加强工作支撑。

    徐德明指出，不动产统一登记是国土资源管理的一项新职能。建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是中国产权管理体制机制的重大改革。“当前，统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台，要逐个落实到。重点是作好不动产统一登记的顶层设计，制度安排。”

    据介绍，有关部门将建立统一登记信息平台，制定统一登记簿证。逐步以全国土地登记信息动态监管查询系统为基础，推进不动产统一登记信息管理基础平台和查询服务系统建设。

    在文书簿证方面，徐德明称，将抓紧制定统一的登记簿和证书等登记文书，研究编制不动产产权产籍调查规程和相关标准。

    从2013年3月中旬十二届全国人大一次会议通过《国务院机构改革和职能转变方案》中提出建立统一的不动产登记制度，到2013年3月26日国务院办公厅发布的《关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知》中提出明确时间表，2014年6月底之前出台《不动产统一登记条例》(以下简称《条例》)，再到2013年11月20日召开的国务院常务会议决定在中央层面，由国土部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，这一制度建立的每一步都引起社会各界的高度关注。

    记者注意到，公众对于建立不动产统一登记制度产生的效果大致有这些解读：房屋和土地统一登记了，立竿见影就会产生诸多惊人效果，“公众可轻松查到名人、富人和官员的房产及交易情况”、“房价马上会跌”、“官员中会出现一波房产抛售潮”、“马上要在全国范围内征收房产税了”……

    就在2013年11月20日国务院常务会议召开的第二天，地产界大腕潘石屹在微博上表示，这是个好制度，实行不动产统一登记，房价马上就会下降。

    物权法学者较为一致的观点是，将不动产登记统一到一个部门是我国不动产登记制度的重大突破。实现不动产统一登记，确认不动产的产权归属，是市场经济的基础制度之一，对建设现代市场体系，保护公民合法财产权，提高政府治理效率，建立统一的不动产信息查询系统意义重大，这项制度建立的目的与调控房价、征收房产税、反腐无关。

    清华大学法学院副教授程啸对中国青年报记者表示，建立统一的不动产登记制度是《物权法》中的规定，但是只确定了原则，没有具体的操作方案。推行不动产统一登记，主要是为不动产交易提供法律保障，基于市场经济的需求，提高交易效率，保证交易安全。“对普通百姓来说，不动产登记中与自己关系最密切的就是，买房后到房屋登记机构办理房屋的过户登记并领取房产证的环节，只有完成了通过不动产登记这个环节，在法律意义上买方才真正取得了房屋的所有权，其利益才有了稳固的保障，这对于不动产所有人来说，是非常关键的。”

    中国社会科学院经济所研究员汪丽娜对中国青年报记者表示，“不动产统一登记制度难以承载平抑房价的作用，房价升降主要受供需关系影响，与房屋、土地等产权统一登记没有必然联系。”

    很多公众认为这一制度的建立是要为全国范围内征收房产税创造条件。中国社会科学院农村所研究员王小映表示，不动产统一登记有利于房地产税制建设，确实为房地产保有环节的征税创造了条件，但是，这种市场经济的基础设施建设，并不意味着一定会对房地产市场产生影响，不宜过度解读。

    汪丽娜认为，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，加快房地产税立法并适时推进改革，“不是房产税这个单一税种，是一个完整的与房产、土地有关的所有税收体系，而且，征收房产税要面对很多很复杂的情况，比如房产性质、面积，属于第几套房等，要在全国范围内征收绝对不是一件很容易的事。”

    在她看来，统一不动产登记，建立全国统一的不动产登记查询系统确实可以为未来征收房地产税提供技术支撑，不动产登记机构远未实现全国联网，甚至在一些地区，同一行政区内部都做不到完全互联互通，有些地区的住房信息还是纸质档案。在这种情况下，房地产市场调控、监管的科学决策和精准执行都会打折扣，这也是为什么《国务院机构改革和职能转变方案》将统一不动产登记作为“基础性制度建设”工作。

    在不动产统一登记制度从决策到开始着手建立过程中，始终有一个观点是，这项制度的建立有助于反腐，而且很多人提出“各地出现了公职人员抛售房产”的现象。

    汪丽娜认为，这种说法缺乏真实可信的数据支撑，“实施不动产统一登记可能给拥有多套房产的人带来心理压力，感觉我的房产得登记了，有多少房产要被别人知道了，但是，在建立起成熟的不动产统一登记制度的国家，即使是国家公职人员拥有的不动产，除了产权所有者和要进行产权交易的利害关系人，也不能随意运用不动产信息系统查询某人名下的不动产情况。”

    程啸认为，真正的法治国家要限制公权、保护私权，即使一个公职人员及其家人有很多房产，也不能搞有罪推定，认为这些财产都是通过不合法的手段获取的，而且从目前的制度设计层面上看，即便允许任何人查询不动产登记资料也无法反腐。

    “在我国法律框架下，不动产登记与否是自愿的，不是强制的，只是法律规定，如果不登记，就不会产生物权变动的民事法律后果。如果非要说这是一种强制的话，也只是民事意义上的强制，而非行政法更非刑法上的强制，也就是说，法律不能也不应规定当事人如果不办不动产登记，就要加以处罚。”程啸说，“有贪腐行为的官员用非法所得购买房屋后，完全可以不办登记，就算办登记，也可以登记在他人的名下，或者如同‘房姐’那样以违法方式取得多个身份证、户口本，来办理登记。对于这些公安机关办出来的真的‘假身份证、假户口本’，不动产登记机构只能进行形式审查，无法进行实质审查，根本无法查验真伪，这种情况下，只靠单独一个登记制度如何反腐？”(记者 王亦君)