调控之下房产投资加速 三四线楼市缘何火爆？

    经济数据显示，在基建和房地产等投资的“护航”之下，今年中国经济开局平稳。但在这背后，也存在一些令人困惑的地方。

    内外需全面复苏，出口、制造业、房地产、基建等传统经济引擎的同比增速均超预期回升。但消费增速明显回落，给开局偏暖的中国经济增添了一些不确定性。

    “中国地方政府换届基本完成，工作重心转移到经济工作中，该上的项目都要上，且从政府工作报告看，今年调降目标不仅没有降低市场预期，反而稳定了市场预期，对市场信心也有正面帮助，有助于投资回升，尤其是民间投资升温，这都确保了中国经济今年平稳开局。”国家信息中心宏观研究室主任牛犁称。

    投资回暖无疑是确保经济平稳开局的基石，尤其亮眼的是基建投资大爆发和房地产投资意外加快：基础设施投资同比增长27.3%，比去年全年提高9.9个百分点；房地产开发投资同比增速加快至8.9%，为2015年以来同期最高增速，比上年同期加快5.9个百分点。

    如果说基建投资属于意料之中，那么房地产投资加快就属于意料之外了，毕竟当前热点城市调控还在继续。数据显示，当前楼市发生了明显变化：重点城市房价企稳，很多三四线城市商品房销售激增。此外，分析师认为，虽然汽车和家电拖累了消费增速，但无需过度解读。

    最意外：房地产投资加速

    房地产投资数据颇令市场惊讶。

    经历了2016年10月以来猛如潮水的楼市大调控，而且在基数增大（2016年1-2月房地产投资高于2015年四季度）的情况下，房地产投资增速不降反增，还创下两年最快增速。这表明，剔除基数效应之后的增速还要更高。

    对于房地产投资回暖的原因，九州证券全球首席经济学家邓海清预计，有两种可能性：

    第一，三四线城市去库存改善程度较高，卖不出去的房子可能有自身的原因，房地产企业可能会重新开工建设更容易卖的房子，导致在总库存量仍处于高位的情况下，房地产投资也可以出现回升。

    第二，政府可能会倾向于增加房地产供给、以抑制房地产价格上涨，这也将为房地产投资带来增长。

    国家统计局也称，三、四线城市去库存力度加大，非重点城市商品房销售面积同比增长35.9%，增速比上年全年加快14.0个百分点。

    不过对于房地产投资未来会否持续高增长，多位分析师持谨慎态度。

    邓海清认为，考虑到房地产投资的基数在3月之后明显回升，我们认为房地产投资难以出现过快增长，维持在5-10%之间的可能性较高。

    朱振鑫也认为，PPI大幅上升、销售仍有支撑将支撑地产投资在短期内保持平稳，但在金融去杠杆、楼市挤泡沫的政策背景下，未来房地产投资恐有心无力，高增速难持续。

    最火爆：三四线城市房地产

    在国家调控、去库存等住房政策影响下，房地产市场发生了明显变化：重点城市房价趋于稳定，11个热点城市新房价格环比下降；而三、四线城市加快去库存，销售激增。

    国家统计局新闻发言人盛来运在新闻发布会上指出，即使2月数据有所变化，这个趋稳的大势是没变的。三四线城市恰恰是库存比较大的，去库存的进程在加快。数据显示，非重点城市商品房销售面积同比增长35.9%，增速比上年全年加快14个百分点。

    民生证券研究院高级宏观研究员朱振鑫给出的分析更为细致：

    非样本三四线城市销售火爆

    高频数据显示，30大中城市商品房销售1-2月同比分别下降30%和5%，一二线城市跌幅较大，只有三线城市小幅增长。其中，尤其以大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市为代表，如京津附近的廊坊、厦门附近的漳州、深圳附近的珠海中山等。

    中部投资增速高，中西部库存去化销售高增速

    从数值上看，东部地区每平米地产价格出现了小幅微跌；但中西部地区地产销售面积和销售额均大幅上升，库存去化明显，带动待售面积较去年同比跌幅-4.6%。

    最疑惑：为何消费不给力？

    最让人大跌眼镜的是消费数据：社会消费品零售增速同比增长9.5%，为十一年以来首次跌破10%。

    对此，国泰君安固收分析师覃汉、尹睿哲表示，09年以来，每年年初社零增速均会较前一年“下台阶”，其中有消费增速趋势向下的影响，但也不排除统计方面的因素，不应过分解读。从分项来看，家电和汽车消费是主要拖累因素。

    邓海清团队分析称，消费同比增速有所下滑，主要与汽车消费同比回落有关：

    2016年汽车是维持消费高增速的最主要因素，随着汽车减税效应减弱、基数增大，汽车消费呈现周期性回落的特征，这导致2017年消费同比增速大概率低于2016年。

    不过，邓海清团队同时提醒，需要注意的是，消费增速的绝对水平并不低，消费增速仍高于其他所有经济指标，经济转型成果显著。不能因为消费增速的下滑，得出中国消费需求不足的结论，恰恰相反，当前阶段中国的消费需求高于其他需求，这与2014年之前投资增速长期高于消费增速有本质不同。

    “周期之争”持续

    目前，市场对于一季度经济向好已达成共识，很多分析师对于短期内经济看好，但对于长远走势仍有分歧。近期市场激辩的“经济周期”争论仍在持续。

    “中国经济周期正从衰退走向复苏。从中长期角度，中国经济可能已经告别了过去长达6年的去产能、通缩和资产负债表调整，我们正站在新周期的起点上，”方正宏观任泽平、卢亮亮如此点评道。

    国泰君安也对经济前景比较乐观，预计总量反弹3月继续，一季度实际GDP或达7%，二季度略有回落，但总体仍然平稳。因支撑经济较快增长的动力仍在：全球经济一致性复苏趋势明显，外需持续改善；地产去库存超预期，支撑房地产投资企稳；由于PPI持续上行并将维持高位震荡，带动盈利改善，继而增加制造业企业投资的意愿和能力；基建投资在PPP加速落地的背景下预计将恢复高增速。

    而海通证券宏观姜超、顾潇啸等则认为，“经济反弹持续存疑”：

    工业经济短期回升，主要归功于地产和基建两大动力，其背后仍是靠举债加杠杆支撑，前两月社融同比依然大幅多增。但金融去杠杆的背景下融资超增不可持续，而债务增加挤压居民消费潜力，经济反弹的持续性存疑，一季度或是全年增速高点。