买房卖房要提防业主房屋被网签“锁盘”

    买房卖房要提防业主房屋被网签“锁盘”买家买到隐形共有房

    大洋网讯又到3月15日，又有一个个消费“坑”被曝光，其中有一个中介卖房新套路——先“锁盘”再慢慢帮你卖，各位业主一定要注意。业主在中介处放独家盘，一不小心就会“被网签”；夫妻共有房产或夫妻以单方名义购买的房屋在转让时，如没有配偶方签名，这种隐形共有的房产一旦闹出纠纷，解决起来非常麻烦。

    案例一：业主“被网签”中介罚一万

    日前，广州市住建委在官网发出行政处罚通知书，广州裕丰咨询顾问有限公司因违规，被罚款一万元。

    根据广州市住建委发出的处罚通知书，裕丰地产因为为业主唐某办理标的物为广州市天河区雍景街9号某房的房屋交易过程中，未取得其同意擅自办理存量房网上交易手续。据地产人士分析，业主“被网签”往往是中介公司保护独家盘、防止业主“飞单”的一个做法。市民张先生最近在放售海珠区一处房源时，也多次被地产中介游说放独家盘，他看了这个处罚案例时对记者表示，以后要警惕别放独家盘才行，否则容易“被网签”。

    广州市房地产中介协会会长廖俊平告诉记者，近年来，经纪人推广独家代理形式的力度不断加大，造成的纠纷也时有发生。较典型的案例是业主投诉经纪人未能在协议规定的期限内售出物业，业主认为这是经纪人未大力推广独家代理的物业造成的。甚至有证据表明，某些经纪人在协议规定期限快到时找虚假买家“完成”独家代理，由此造成进一步纠纷：业主不认可这样的“成功代理”，而经纪人则据此索要佣金。

    解决方案

    建立独家共享平台

    市房地产中介协会认为各行争取独家盘未必是最佳做法，该协会自去年7月起在花都试点独家共享平台，希望以此引导市场行为，不过据了解，该系统初期只有10家中介参与，广州大中介在花都的分行全部不参加独家分享平台，后来也没有再试行下去。

    地产人士认为，独家共享平台可以保护收盘中介行的利益，同时也可以让同行共享信息，模式的确非常完美，但是与快速销售、独占佣金的现行模式相距太远，短时间内较难为业界所接受。

    办房产证预留业主电话

    有业主提出，我的房子被人无故网签“锁盘”，难道我一无所知吗？据悉，在房产证出新证时，业主可留下自己的手机号码作为资料保存。一旦该房屋进行递件过户等程序，业主将收到短信提示，但这个信息仅包括交易登记过程。

    资深按揭人士郑大源透露，二手房网签对业主缺乏短信通知。即使有短信通知也没有意义，因为做网签时虽必须输入手机号码，但如有短信通知，做网签的人就会用自己人的手机号码，真正的业主无法收到短信。对此，二手房网签过程必须自动默认发送给房管局留存的业主手机号码，可新添接收短信的新号码，但不可以删除业主的手机号码。

    案例二：隐形共有房产纠纷要看交易程序进度

    广东格林律师事务所张旭峰律师向记者提供了两个隐形共有房产的仲裁案例，第一个是丈夫私卖房产，买家支付首期款并搬入房屋居住，但未办递件手续，后被妻子发现而导致合同未能履行。第二个案例则是丈夫在未告知妻子，也未经妻子同意的情况下，将双方购买的商品房转让给他人，他人支付了房款并双方进行了过户登记。这个案例最终在仲裁委裁决下认定丈夫的处分房产结果有效，妻子请求返还房产不予支持。

    据张旭峰律师分析，第一个和第二个案例大致相同，但差别只在于办理房产转移登记的程序，第一个只是签订合同并支付首期款，不动产转移登记尚未发生，故此合同虽然有效，但处于履行不能的状态，交易双方只能解除合同；第二案例则是已发生了不动产转移登记，合同保护善意第三人。

    解决方案

    出示婚姻证明

    业主出售房屋并签约，正规中介都会要求业主出示婚姻证明文件。从房产证出证时间和婚姻证明时间可以相证是否需要配偶签名，离异人士可出具离婚证或无婚姻记录证明。

    据了解，房改房在档案中有记录业主的配偶情况，交易登记中心遇到一手房改房出售时，必须强制业主配偶出现并签字，对于商品房来说，如果业主只有一个名字，则不需要配偶出现。不过隐形共有房产的问题往往是妻子或丈夫被偷卖房屋，所以买家为确保交易顺利，可要求业主出示婚姻证明。

    按步骤支付中介佣金

    记者日前参与了一个中介行业法律沙龙，出席的中介人士在分析这些共有房产处理办法的时候，唯一关心的是——发生纠纷，我的佣金能否拿得到？有法律人士建议，买卖合同签约时，中介应主张一次性获得居间服务的佣金，即使买卖双方提出要分期支付，也口头答应，书面合同依然要写上一次性支付佣金。

    从买卖双方来说，买卖房屋并非签一份买卖合同就可以完成，买家可能涉及贷款，必须在贷款申请同意书获得后才递件，等到出新证，还要在尾款到账后业主才会按约定的条款交接房屋，故此买卖双方要保护自己权益，应按步骤支付佣金。