济南楼市现状：没怎么涨价但新房源紧缺

    济南房地产市场现状究竟如何？经济导报记者近日在走访中发现，自济南加码楼市调控以来，房地产市场相对变冷，个别前期有“虚火”的楼盘变相降价，出现修正性下滑，但整体依旧供应紧张，这使需求受到压抑，成交量并未达到“冰点”。

    据经济导报记者了解，从市场看，目前济南依然存在新住宅产品库存较少的情况。而且，根据济南调控政策，12层以下楼盘必须封顶、12层以上楼盘必须盖到一半（且超过12层）才能拿到预售证，这令市场上新产品的入市速度受到影响，尤其在今年上半年，济南市场新楼盘较少。

    “目前市场供应情况很紧张，库存可以说是非常少。”合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明19日接受经济导报记者采访时表示，土地供应偏少的情况不是短期能解决的，土地的调控和房地产的供应调控是一个慢变量，鉴于行业生产周期较长，起效会比较慢。

    “仅剩一层和顶层”

    “你可以回去考虑考虑，再跟我联系，不过到时候这房子还有没有，真不好说。”在济南东部邢村立交桥附近一处楼盘，置业顾问丹彤朝着还有点犹豫的购房客户说道。

    18日下午约3点，丹彤手中的“高层未售房源”表格中的32套房源，已经被她拿笔划掉了其中将近一半，“这张表是我们今天才拿到的，现在已经卖了大概15套了。”丹彤对客户说。

    在售楼处，到访者络绎不绝，前来看房的有老年人，也有带着孩子的年轻夫妇，休息区几乎坐满了人。置业顾问忙着接待对楼盘感兴趣的潜在买家。

    丹彤告诉经济导报记者，该楼盘目前在售的主要是二期。34层的高层楼盘均价11000元/平方米，两梯四户，95平方米和108平方米户型的三室产品均已售完，“仅剩东户和西户的115平方米户型，所剩房源也不多。”

    从区位图上看，该楼盘东侧由于涉及到高压线这一不利因素，经济导报记者看到，丹彤所拿的“高层未售房源”中大多为东户房源，仅有的3套西户房源为“大寒日光照时间不足2小时”的5楼、2楼和顶楼。

    丹彤一边给经济导报记者讲解着户型，一边飞快地按着计算器，“115平方米户型，12楼，东户，大约136万元，现在优惠后约133万元，合11300元/平方米左右。首套房，首付40万元，贷款93万元，商贷9折优惠后月供4600多元。”丹彤说道。

    “现在剩下的房源很少了，很多客户也都顾不上考虑东户房源的不利因素了。”丹彤说，最近一些客户还担心房贷收紧，所以也在抓紧购房。

    到18日晚上6点多，丹彤告诉经济导报记者，房源一下午几乎全部售完，只剩下东户的1层和顶楼了，“未来还有三期产品，在一期北边，还不知何时开盘。”

    楼盘房源销售速度之快，不排除“饥渴销售”模式的可能，但也是目前市场供需紧张的体现。

    最近刚买了一套期房的济南市民王贤对此也颇有体会。王贤此前一直考虑为身在外地的父母在济南买套房子。济南去年年底限购政策的再度加码，让她错过了今年1月济南东部唐冶片区某楼盘的开盘选房。

    等王贤将父母户口迁到济南、过了农历年办妥手续后，着手再度看房时，她发现原本想入手的上述唐冶片区楼盘仅剩下顶楼可售，且单价达到12000元/平方米。有些焦急的王贤立刻转战东部雪山片区一楼盘，于上周末交了定金订下一套房，单价约11000元/平方米，王贤感觉终于松了一口气，“转遍济南东部，一些楼盘房源很少，尤其是刚需房源。从价位来讲，也没的挑了，先买了吧。”王贤说。

    “短期不会有大变化”

    如今在济南的房地产市场中，东部无疑是最热的片区。而在调控政策高压之下，房价大幅上涨的势头已被抑制。丹彤对经济导报记者说，其所售楼盘价格较开盘仅涨了1000元/平方米左右。

    此外，对于价格明显高于周边的楼盘，也面临着较大回调压力。据经济导报记者了解，位于高新区以东刘智远东侧的万科金域华府此前推出了一批所谓的“特价房”——前期该楼盘已经卖到2.1万元/平方米，而“特价房”的价格只有1.9万元/平方米。

    除了万科金域华府“变相降价”以外，景和山庄前段时间也推出了“特价房”，价格为13950元/平方米。而在调控之前，景和山庄一度卖到1.8万元/平方米。

    这对买房者都是好消息。经济导报记者从济南商品房成交量情况来看，自去年10月至今的成交量，跟往年相比属于比较正常的量。

    但一个事实是，如今市场上新产品的供应量处于紧缺状态。谈到市场供应紧张的原因，许传明对经济导报记者分析说，去年“去化量”比较大，原有的一些库存都清得差不多了。另外，不光是济南市，近几年全国范围内都是土地供应偏少。

    许传明说，对开发商而言，一方面是原来的土地不多，另一方面去年部分存货“去化”较多，再加上宏观调控预售监管，政策口径发生变化，“方方面面的因素决定了目前市面上可供应的量处于一个非常紧张的状态。”

    值得一提的是，济南于去年年底在楼盘预售审批等方面加强了监管——规划12层以下住宅单体主体结构完工后，12层以上住宅单体主体结构完成一半（不少于12层）后，方可办理商品房预售许可。

    根据主体结构盖到12层及以上才能拿到预售证的新规定，预售审批节奏无疑放缓，这令不少楼盘不得不因此延迟新房上市时间。

    经济导报记者在济南住宅与房地产信息网上看到，3月份以来，济南拿到住宅预售证的开发商极少，仅有中海华山东片区和位于长清的汇桥城。

    “如果从预售监管的角度讲，随着目前在建工程到了12层，我们预计这个因素可能到6月份以后慢慢就消除了，毕竟，大家都滚动开发。”许传明对经济导报记者说。

    “土地供应偏少的情况可能不是短期能解决的，哪怕现在集中土地入市，要产生有效供应也需要一年到一年半的时间，这可能短期不会有大的变化。”许传明表示。