贷款一次性支付数年房租 你适合吗？

    在广州目前的租房市场上，大部分租客还是采取按月向房东支付租金的方式，而租约所约定的租期一般也是半年到一年左右。不过，近期有银行推出住房租赁贷款产品，面向有长租需求的人士，通过贷款获得资金，一次性向房东支付未来数年的租金。

    业内人士认为，租客通过申请住房租赁贷款，向房东一次性支付未来数年的租金，这一方式在广州租房市场尚属新兴事物，首先要房东和租客双方都同意才有可能实现。此外，对房东和租客来说，一次性收付数年的租金是否可行，要根据自身的需求和资金情况而定。需要留意的是，贷款支付租金，租房成本除了租金本身之外，还有贷款所需要支付的利息，考虑租房成本的时候需要把利息的支出也纳入考虑范围，而且鉴于未来数年市场租金行情走向存在不确定性，因此，贷款一次性支付数年房租与按月支付房租相比，实际租房成本支出孰高孰低，要根据个案的实际情况分析，租客最好综合考虑各方面因素理性决定。

    ◆案例

    租客一次性支付3年租金，

    房东冻结涨租3年

    T先生（化名）是广州某国企的一名白领，已租住了房东S女士（化名）的房子1年，不久前租约到期，S女士提出：要是T先生可以租3年并一次性支付3年的租金，那么这3年的每月租金还是跟今年一样，即3000元/月。

    原来，S女士打算重新装修自家住的房子并添置一些家具，算了一下手上可动用的资金，发现还欠约10万元左右。S女士已经退休，也不想为了这区区10万元向亲朋或银行借钱，更不想把出租的房子卖掉，断了日后稳定的租金收入来源。于是，希望租客T先生能一次性支付3年的租金，以解燃眉之急。

    T先生是外调到广州工作的，项目跟进完毕就要调往其他地方工作，预计最多3~4年之后就要离开广州，因此，T先生在广州并没选择买房而是租房。T先生大部分资金还压在定期和理财里，手上可动用的钱大概就是5万元左右。最近，T先生翻阅报纸的时候，看到某银行推出住房租赁贷款的新闻，里面提到一个案例跟自己的情况类似。案例里的租客向某银行申请到一笔6万元、3年期的租房贷款，银行将6万元一次性支付给房东，租客每月还款1823元。

    T先生算了一笔账：若是每年支付租金的话，按照房东涨租每年至少5%计算，接下来的3年，第1年租金支出37800元（按月租3150元计算），第2年租金支出39720元（按月租3310元计算），第3年租金支出41760元（按月租3480元计算）。按月支付租金的话，3年下来租金支出一共是119280元。如果租金涨幅更大的话，租金支出也会随之增多。

    若是一次性支付3年的租金，按月租3000元计算，则要一次性付给房东10.8万元。如果能像新闻提到的案例那样，能申请到一笔6万元、3年期的租房贷款，银行将6万元一次性支付给房东，T先生自己补足剩余的部分约4.8万元。接下来的3年，T先生每月还款1823元，3年下来贷款的本息支出是65628元，再加上T先生自己支付的4.8万元，T先生未来3年用于租房的实际支出为113628元。

    考虑一周之后，T先生决定尝试申请租房贷款，一次性支付3年的房租给房东S女士。

    ◆分析

    要根据房东和租客自身的

    需求和资金情况而定

    长租的好处是一旦签订了房屋租赁合同，合同期内的租金支出和租金涨幅已经确定，租金支出不会受到租金行情变动而波动，这在租金处于稳定上升通道的时期，长租的优势更加明显。以目前广州租房市场的情况来看，租期一般在半年到一年居多。

    合富研究院高级分析师梁燕明表示，从业主的角度来说，一次性收取数年租金的情况，比较适合短期内有一定数额资金周转、但又不希望通过卖房筹集资金的业主，若能一次性收取数年的租金，一方面可以解决资金周转的燃眉之急，另一方面也能锁定较稳定的租金收入，免却频繁更换租客的麻烦以及物业可能出现的空置期。不过，若签订较长时间的租约，建议业主最好是了解清楚租客的情况，若是已经租住较长一段时间、与业主相处融洽、按时交租、对物业比较爱惜的租客，则比较适合与之签订较长时间的租约。

    从租客的角度来说，一次性支付数年的租金，好处是能确定未来几年用在租房方面的支出金额，更好地调配未来数年资金的运用情况。不过，由于涉及贷款，因此租房成本除了房东收取的租金之外，还有贷款的利息支出。如果是在租金行情一直保持平稳或下降的行情里，通过租房贷款一次性支付数年租金的情况，实际的租房支出可能会高于同样一段时间按月支付租金。但是，如果是在租金行情一直上涨的时期，通过租房贷款一次性支付数年租金，可以避免在租金上升期内由租金涨幅波动引起的租房支出增加额的不确定性。

    不过，并非每一位租客都适合这种一次性支付数年租金的方式，主要还是看个人对未来的发展规划和经济收入情况而定。梁燕明有如下建议，一次性支付数年租金的情况首先要与房东取得共识，否则，房东不接受这种方式，就算租客有足够的资金付得起数年的租金，也是谈不成的。此外，还要看租客的资金情况，虽然租客可以通过申请租房贷款产品去解决资金不足的问题，但是，毕竟是贷款产品，除了关注租金的高低之外，还要把贷款的利息支出等因素考虑周全，而自己是否符合申请贷款的条件，更是优先要去了解的。最后，是否选择较长时间的租约并一次性支付租约期内所有的租金，还要看个人的情况，若是刚工作不久、未来一段时间内工作变动比较频繁的年轻租客，则不太适合受租期较长租约的束缚。将来一旦因工作变动或需要到其他地方发展，要处理妥当这份长租约并不是一件简单的事。

    ◆租房TIPS

    淡季租房不妨“砍砍价”

    说不定房东真的会降价

    时间进入11月，租房市场开始步入传统的淡季，市场上新增的租房需求较年中高峰期下降约20%-30%，现时有租房需求的租客，不但有充足的房源可供选择，而且还有时间“货比三家”，对比不同房源后再从中挑选租金实惠的单位承租。

    市场人士透露，近期放租业主的心态不再强硬，甚至存在一定的议价空间。一套月租5000元左右的房源，与业主讲价后，有可能出现200-300元/月的降价幅度。预计年底到明年春节前这段时间，将会有越来越多租约到期的房源，重新投入租房市场放租。趁着淡季租房，不但能有更多房源可选择，而且还有机会租到业主愿意降价出租、租金实惠的房源。

    热租区域业主

    也存在降租的可能

    就算是市中心热租的板块，近期新增的租房需求也较年中旺季有所回落，而现时放租业主的心态也开始有所变化。合富置业储备分区营业经理郑忠祥表示，现时天河北一带放租的业主，心态不会很强硬，存在议价空间，以租金5000元/月左右的房源为例，业主愿意给出的让价幅度大概在300-500元左右。

    无独有偶，同样是天河白领热门租房区域的东圃，近期放租的房源亦存在一定的议价空间。合富置业高级营业经理邓雄才表示，现时放租业主的心态不会强硬，一般议价空间在200-500元左右，如果租客提出的租金降幅不大，70%-80%业主都会同意。

    11月上半月

    2房单位最热租

    据合富大数据统计，11月上半月广州租房市场交投仍以2房户型最热租，成交占比约37%，而3房户型以33%的成交占比，交投热度仅次于2房户型。从各类户型的租金来看，最热租的2房户型套均租金约3778元/月，而3房户型在11月上半月的套均租金约4842元/月。

    月租在2000-4000元之间的房源，仍然是成交大热，成交占比高达45%，而月租低于2000元的租房成交个案，占比不到两成。市中心内月租低于2000元的房源，大部分都是单间或1房1厅的小面积户型，而月租低于2000元的2房、3房成交个案，大多都分布在番禺、花都等外围区域。

    越靠近年底，租房淡季的特征将越来越明显，尤其是12月到明年1月这段时间，预计会有相当多的租客因租约到期而退租。面对春节前的传统淡季，业主的心态也有所不同。部分业主不希望物业出现空置期，心态会稍弱一些，若有租客愿意承租，大多也会比较乐意将租金稍降一些。

    部分业主则会倾向于利用淡季把物业内部简单装修一下，等到明年春节后旺季能以更理想的价格将物业租出。以中山七路一带70平方米的租盘为例，依物业内部装修新旧程度不同，租金可以相差500-800元/月不等。此外，还有一部分房源租期的结束时间是相当靠近农历新年前的，那么这部分房源的业主，则大多会暂不急于将物业在春节前出租，而是等到农历新年之后的旺季再将物业重新放租。(许蕾)