王笑笑

二、法律条款如何适用？

此次新冠肺炎疫情的突发，在形式上符合“不能预见”“不能避免”，但对合同履行的影响存在差异，因此不能一刀切地认为都符合情势变更制度或不可抗力制度。对此，可参照“非典”时期的做法。最高人民法院于2003年6月11日紧急颁布了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（以下简称《72号通知》），其中第三条第（三）项明确规定：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。可以看出，《72号通知》将因“非典”疫情产生的合同纠纷分为两种情况：

（一） 因疫情致使合同如继续履行将对一方当事人权益产生重大不利影响

即合同客观上仍有继续履行的可能性，但从经济上而言，继续履行将对一方或双方当事人造成较大的损失或其他不便。该种情形实际上非常接近情势变更原则。情势变更的适用前提是非不可抗力情形，如果认为此次疫情构成不可抗力情形，则显然不能引用该条文。但从维护交易的原则出发，法院并没有将不可抗力与情势变更进行对立的本意。在新发布的《民法典（草案）》第五百三十三条里，将情势变更原则表述为：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”这里的立法逻辑与《民法通则》《合同法》贯彻的公平原则是一脉相承的。

以上可见，情势变更完全可以作为另一种更灵活的机制，引入到商业房屋租赁合同的争议解决中，赋予当事人一定的变更或解除权，但是情势变更原则的适用不宜扩大。

（二）因疫情导致合同不能履行

其中就不能履行的原因，可细分为：一是因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施、发布行政命令，从而直接导致合同不能履行，该种情形可以归纳为由于不可抗力而致使合同不能履行的情形。二是因疫情影响致使合同当事人根本不能履行。这两种原因所导致的“不能履行”，应属于事实上的不能履行，而非客观上的不能履行。

三、综合分析

对于商业租赁不考虑特殊情形，仅以已完成装修且投入使用的房屋租赁合同而言，试区分如下：

（1） 餐饮娱乐、金融服务等人流密集型场所，因行政部门采取疫情防控措施而必须停业，进而因停业产生运营困难，承租方难以继续依约支付租金，但疫情得到控制后可能可以恢复营业。

针对该种情形，承租方客观上可以继续履行租赁合同，但其商业运营中现金流截断导致租金支付困难，这种情况下如果承租方诉请援引不可抗力主张解除合同，更好的选择是参考《72号通知》中的第一种纠纷情形，请求适用公平原则酌减租金、物业费等；如果审理过程中双方达成解除租约意向，则可按协商解除处理，当然该等解除并不免除承租方在疫情之前的租金支付义务以及其他违约责任。

（2）工厂等劳动密集型企业，因行政部门采取疫情防控措施而必须停产，或因疫情防控导致无法招工、开工，只能停产停业，但因租金本身较低，且承租方已经预先支付了若干年度的租金，因此不存在租金支付上的障碍，只是因市场环境的影响，承租方决定不再继续经营，并希望解除租赁合同。

此情形实际上不存在因疫情导致的租赁合同纠纷，而更多的是承租方自身的商业决定。有一定可能参照《72号通知》中的第一种纠纷情形的处理原则，适用公平原则，要求双方协商调减未来年限的部分租金或让渡其他经济利益（例如免除一定时段的管理费），用于平衡承租方的损失，而且除非双方在审理过程中达成解除租约意向，否则不会轻易按照解除合同的方向进行处理。

（3）企业办公场所，因行政部门采取疫情防控措施而必须推迟办公时间，进而对企业运营产生影响，合同仍可继续履行，但承租方将因无法集中办公承受一定的商业损失。

办公租赁的租期比较灵活，对于那些签署了较长期限的办公租赁合同而言，双方仍有较好的履约基础，在此情况下可参考《72号通知》中的第一种纠纷情形，适用公平原则来酌减租金、物业费等。对于租期较短的办公租赁合同而言，其租赁目的由于疫情防控已经落空，即使结束防控措施，商业上也不再有继续租赁的必要，此时可参考第二种纠纷情形，请求完全免除疫情期间的租金、物业费等。但必须注意的是，即便按照免责进行主张，合同能否就此解除，还要进一步考察其他因素。

综上，在当前疫情的特殊时期，房屋租赁合同的当事人应谨慎援引不可抗力条款，而更多从公平原则、情势变更着手，结合租赁期限、商业运营特性、双方立约和履约过程中的意思表示等因素，提出合理诉求，从而通过协商机制或司法裁判机构，更高效地解决问题。（完）②12