□记者 王永剑

　　2012年楼市扑朔迷离，中央对楼市的调控政策继续从严，但是进入6月份以后，积压的刚需开始爆发，一些楼盘成交量上涨。国家整体经济疲软，地方楼市微调“小动作”频繁，开发企业整体资金紧张，房价是否欲跌还休？近俩月商品房成交量上涨，周口楼市是否已经进入回暖通道？ 7月5日，周口地产圈内人士在新和铭城项目售楼中心会聚一堂，共议楼市发展走势。

　　旋律：楼市调控

　　近日，全国30余城市对楼市调控政策微调，河南也有利率下调小道消息传出。郑州成交量有所上升，周口城区不少楼盘打破零销售，来访量和市民购房的意愿开始强烈，这意味着楼市已经回暖？

　　周口房地产协会会长高家魁说，纵观全国楼市，2012年房地产仍然是步履艰难的一年。但房价下降的通道已经打开，随着时间的推移，已经从量变到了质变的阶段。他认为到2013年的上半年，房地产形势不会有大的改变，而造成这种局面的的原因是：楼市调控政策不放松。他预计今年到明年，楼市的调控还会向更深层次方面发展。在“三令”（限购、限贷、限价）没有取消之前，楼市不可能大幅度上涨，这主要是缺乏动力和能力，楼市调控仍然是今年的主旋律。目前，楼市的发展形势，他用3句话概括：一、国家房地产调控趋紧，导致房地产市场继续低迷；二、多渠道供房体系（保障房、公租房、廉租房）的构成，导致房价上升受限；三、宏观调控紧缩紧跟，房地产企业举步维艰。

　　周口人口基数大，城市化率低，所以，周口的刚性需求很大。从住建局得到的数据，2012年上半年，周口城区商品房销售超过10万平方米，金额为2.3亿；二手房上半年成交463套，面积近5万平方米。与2011年同期相比，均有提高。由此看来，房产调控对周口有影响，但是影响不大，周口的房地产还是比较乐观。但是就周口人均收入而言， 周口的房价还是偏高。与周边城市房价相比，基本合理。房价现在回到合理水平还是有一定的距离。房地产市场的发展，短期内还是趋于平稳。对于谬传新政，他表示在情理之中，但是国家的宏观调控政策坚决，任何地方政府改变不了局面。

　　信号：政策放松

　　针对多地“微调”和河南新政出台，新和铭城项目总经理宗耀华表示，目前，周口市的情况不是很好，但是周口整个南区在未来5年内还将是周口项目的“领头羊”。五一路、八一路打通，贯通南北，很大程度上要拉动周边的项目，所以，依然看好周口楼市。而这一乐观也不是盲目的，而是根据国家政策分析的。因为“国八条”、下调利率等都是国家的方针，是从根本上调控，并且起到了一定的作用。

　　去年以来有33个地方政府的微调政策，仅有5个被否决，80%的新政得以实施，从而我们可以看出地方财政吃紧，这给了我们一个楼市即将回暖的信号。目前，国家坚决遏制、坚决控制房地产的词语已经被调控替代，这也说明国家的态度已经有所转变。微调的信号有以下几点：一、房产税，这是房产开发的克星，但是这只在大城市实行，没有发展的趋势；二、保障性住房，从去年1000万套降到今年400万套已经说明一切；三、贷款利率，这是国家调控以来首次下调；四、国家允许在集体土地上建设公租房，这是国家对房地产行业调控的放松信号。

　　天鹏皇朝项目的刘玉勇也有相同看法，他认为，纵观楼市，回暖状况已经显现，只是不很明显。对于网上炒作的那些信息，是真的也好，谬论也罢，实际上已经说明地方政府关于调控开始动摇。从个人角度说，政府有些话是不愿意说、也不能说。而房产企业则是借助网络做一下刺激信号，意在告诉政府，再打压下去对行业的发展不好。所以，他说：“我对周口楼市很有信心，前景一片大好。”

　　对此，东来尚城项目营销总监刘鹏飞认为，周口的楼市是“负阴而抱阳，冲气以为和”，回暖形势已经渐显，房地产的发展是越调控越有潜力。但是，要想得到客户认可，还要在产品的文化、品质、地位等诸多方面下功夫，真正把握市场、掌控市场。而目前成交量逐步上升，加之地方政府举动来看，周口房地产依然形势乐观、高歌猛进。

　　金水湾项目副总王占军认为，虽然楼市渐现回暖迹象，但是要想创造业绩，首先是产品的定位，其次是楼盘品质，户型要针对各种各样的人群，外出人群肯定会和南方的城市做一下比较，这样才能展现实力。

　　回暖：乍暖还寒

　　针对楼市回暖的现象，观澜国际项目总经理安军民则有不同看法，他认为，既然国家已经提出来调控政策，应该不会轻易就改动。政府调控不是在打压房价，而是在调节经济结构。假如国家所有的钱都投到固定资产上，就没有资金去做其他的事情。但是对于房产市场的发展前景，大家的自信应该是有的，只是不要太乐观，因为不是时候。政策的调控对于周口来说，影响不大。即便以后楼市回暖，也不会像先前那样有大幅度的变化。

　　万达·熙龙湾项目策划部经理王磊同样认为目前说房产回暖还不是时候。他说，一线和二线城市，包括郑州，虽然销量上去了，但是价格持平或略有下降，周口的滞后性尤为明显。这一点在银行政策、客户的敏感性等都能感觉到。但是不管怎样，总体感觉政策的底儿已经看见了。另外，货币金融政策也有所放松，预计最近一段时间还会有降息的可能。据掌握的信息来看，恒大最近一段时间在价格方面有5%~8%的上调，这是一个集团的信号。其实，这也是房地产发展的一个趋势，他对下半年是比较有信心的。目前，主要做的还是把产品做好，等待厚积薄发。

　　阳光澜岸项目的营销总监余海江认为，从一线营销的角度来说，由于宏观调控，最近也确实积压了一部分需求。他说，前段时间，看房的多是刚性需求的客户，而最近一段时间出现了不少改善型的客户，投资客户方面还不太明显，种种迹象已经表露出楼市有回暖的迹象，但并不代表已经进入了回暖通道。近日出现的河南新政以及各地方政府的微调政策来看，这是地方政府与国家在调控方面出现了分歧。中央政府出发点是考虑民生问题，而地方政府因为土地财政和税收资金减少，想通过微调将楼市回暖，出发点是不一样的。所以，楼市回暖，眼下还不是时候。

　　平稳：市场走向

　　针对楼市回暖说，维也纳公园项目总经理戚新兰说，房地产的趋势是每一个开发商必须要关注的问题，冷和暖都需要认真分析。关于调控，她认为是“调”和“控”两个概念。“调”就是在出现不合理的情况时将其调到合理；“控”就是调整不明显的时候，就要出手控制了。因为有“调”的因素和“控”的手段才能让房产市场走向平稳。就周口的市场行情，是否在“调”和“控”的基础上，她认为，房地产市场不会大起大落，应该是趋于平稳状态，是逐步攀升的，然而跌的可能性不大。

　　新和铭城营销总监甄洪峰说，楼市的回暖取决于需求。还有，随着建材等涨价，由此推断，房子不会跌，但也不会大起大落，应处于平稳状态。关于政策，政府只是采取拿时间换空间，等待保障房的建成。等保障房建好的时候，对于开发商来说便是比较冷的时候了。他认为，对于楼市冷暖的问题，大家心态要中庸平和。

　　出路：品质品牌

　　来自台湾的盛联阳副总丁品榕对扑朔迷离的楼市也有不同见解，他分析，房地产并不存在不景气。因为今年郑州开发面积大概有700万平方米，虽然相对减少了40%，但是还有60%存在，所以，市场并没有死。这时候，我们就要比质量、品牌、信誉、资金链等。只要通过实力博取了这60%，依然是有市场的，所以，没有不景气。他担心大肆宣扬房地产回暖，只会造成购买力下降。因为客户会想，既然楼市回暖了，那就等着调控到合理再买吧，如此一来，客户的观望心态越来越高，购买力也就下降，导致楼市依然低迷。这时候，大家能做的就是想办法提高产品的品质，这恰恰需要我们动更多的脑子去思考光明的出路。