揭秘捂盘惜售六大手段

    如何做到捂盘惜售？目前，有业内人士揭秘捂盘惜售的六大手段。

    晚领证分批拿

    开发商尽可能拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批地拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。

    一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。

    大幅提高 开盘售价

    开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。 这种手段常用在长期捂盘上。

    后续房源 转售为租

    开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至带租约出售，瞄准长线投资。

    谎称进入尾盘期

    有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。

    “慢建”拖延工期

    在政府打击捂盘日趋严格的情况下，很多项目会采用远低于正常施工速度的方式捂盘。

    多积客源少推房源

    开发商通过积累大量客户，但在开盘当日却只推出少量房源，从而制造热销假象，人为造成房源紧缺，引发购房者的恐慌性需求。
“捂盘惜售”，住宅小区配套设施所有权的归属问题，将未进行竣工验收的开发项目交付买受人使用……如何解决？

    29日，长春市住房保障和房地产管理局局长刘海山，受长春市政府委托，就制定《长春市城市房地产开发经营管理条例(草案)》(以下简称《条例(草案)》)作出说明。

    同时，提请长春市十三届人大常委会第二十次会议审议。

    条例解读捂盘惜售 拟最高罚款10万元

    问题：房价上涨的总体趋势下，部分开发企业捂盘惜售。

    解读：《条例(草案)》第三十九条规定，开发企业应当自取得商品房预售许可证之日十日内将批准预售的房屋全部同时公开销售，不得分期分批或者变相分期分批销售。如违反，由房地产主管部门责令限期改正。逾期不改正的，给予警告，并处5万元以上10万元以下罚款。

    未经竣工验收 不得交付使用

    问题：在房地产开发建设过程中，部分开发企业将未进行竣工验收、验收不合格的开发项目交付买受人使用，从而造成矛盾和纠纷。

    解读：《条例(草案)》第二十八条规定，房地产开发项目竣工后，应当按照有关规定进行验收并办理有关手续。未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。

    《条例(草案)》第二十九条还规定《新建房屋准许使用证》制度。明确新建住宅小区单项工程项目竣工后，开发企业应当到长春房地产主管部门办理《新建房屋准许使用证》，方可为买受人办理入住手续。

    明晰配套设施所有权归属

    问题：近年来，住宅小区配套设施所有权的归属问题，是众所关注的焦点。

    解读：《条例(草案)》第十九条、二十一条、三十七条、四十条作出了相应规定。在《房地产开发项目建设条件意见书》中提出基础设施和公共服务设施建成后产权归属的要求；开发企业取得房地产开发项目后应当到房地产主管部门对基础设施和公共服务设施建成后产权归属的要求予以确认；开发企业与买受人签订商品房买卖合同前书面明示业主的建筑物区分所有权，明确建筑区划内业主共有部门，并将明示内容写入商品房买卖合同。
要想挡住捂盘惜售 10万罚款能量够不？

    有人认为切准“命门”，有人认为是“隔靴搔痒”

    10万元罚款，能不能为房地产开发商捂盘惜售行为上一道“紧箍咒”？

    切准房价不合理上涨“命门”

    今年3月23日，在我省的房地产工作会议上，就提出坚决打击捂盘惜售。

    此前，3月18日，省住建厅发出《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的通知》。

    通知中提出，商品房项目预售许可规模不得分层、分单元办理。

    已取得预售许可的房地产开发企业，要在取得预售许可之日起，10日内一次性公开对外销售全部房源，不得分批、分次销售。

    对捂盘惜售、囤积房源、炒卖房号、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为依法查处。

    相对于这则通知，长春市更是进一步，将捂盘惜售写进法规，并给出最高10万元罚款。

    “政府这一系列打击捂盘惜售的措施，可以说，直接切准房价不合理上涨‘命门’，有利于进一步规范整个房地产市场秩序。”对此，有业内人士表示。

    地产商静待政策出台

    那长春房地产开发商对此反应如何？

    “不太好评价。”“等条例实际出台后再说吧。”昨天，记者试图采访长春多位房地产开发商，均被“婉拒”。

    “啥叫捂盘惜售……不好说，还是等政策出台，看实际效果吧。”一位房地产开发商语气缓和。

    “开发商是企业，肯定要利润最大化，要查捂盘也有实际操作上的难度。”从事房地产行业多年的王先生分析说，此政操作层面难度高，易成“上有政策，下有对策”。

    “只是‘隔靴搔痒’”

    “‘捂盘惜售’其实就是让购房人形成房源紧张、供不应求的恐慌心理，开发商获取利润最大化。”长春市著名地产策划人顾永超接受本报记者采访时说。

    他认为，最高10万元的罚款低了，“现在，长春一套房子动辄四五十万，罚10万元，对开放商来说，只是‘隔靴搔痒’。”

    公布信息防止房地产市场恐慌

    顾永超建议，政府应加强信息公开程度。

    他表示，对于开发商的开发周期，对于未来几个月的土地供应量，政府有关部门就应该对此发布一些权威信息。信息透明了，相对来说，老百姓心里就能有点数，进而就不会产生恐慌，“房地产市场出现的一些情况，都是由于恐慌造成的。”

    比如，长春某个区域在未来三个月之内有多少房源可以提供。当时，土地价格是多少；现在，销售价格是多少。

    此外，对一些有实力的开发商，对他们今年入市的房源提前了解供应情况，然后让老百姓了解这些供应情况，尽可能地做到信息对称。

    重点应放在扩大有效供应上

    顾永超认为，政府在供应土地时，应该对整个市场供用量做积极的引导和支持，“高房价的主要原因，还是由供不应求的局面造成的。”因此，房地产市场的调控，重点必须放在扩大有效供应上。

    用税收办法控制捂盘惜售

    深圳大学国际金融研究所所长国世平认为，要解决捂盘惜售问题，最好的办法就是用财政政策，用税收杠杆来调节。

    比如说，开盘以后，可以规定开发商在一定时间内卖完，如果卖不完，就必须征收物业税，且物业税调整幅度应在0.6%到6%之间。

    “如果捂盘现象较严重，直接把物业税提到6%。”国世平表示，这种情况下，基本上就没人敢捂盘。即使要捂盘，成本也是很高的。（编辑：王蒙）