近段时间，新冠肺炎疫情十分严峻，在这场没有硝烟的战“疫”中，封路、封城、企业延迟复工、影院等娱乐性场所暂时关闭的举措都难免会引发一系列的法律问题。其中“希望房东免除房屋租金”的一篇文章亦是刷爆朋友圈，从法律的角度来看，该诉求是否合理呢？根据既往的判例该种诉求在诉讼中能否获得法院的支持呢？

我国的房屋根据用途主要分为商业房屋、居住房屋和工业房屋，本文主要探讨的是商业房屋的租赁合同无法正常履行时，承租人能否援引法律条款中的不可抗力或情势变更的条款来获得免租的情形。

一、援引法律条款的具体介绍

（一）不可抗力条款

《民法总则》第一百八十条规定，即：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。《合同法》第一百一十七条也规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。由此可知，不可抗力作为一种免责条款，无论是民法总则还是合同法对其的定义均是一致的，即“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。

（二）情势变更条款

《合同法司法解释二》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

可以看出，不可抗力与情势变更有着很大的区别，不可抗力事件的形式表现为自然灾害或者社会事件如战争、罢工等，在本质上体现为该现实事件使得合同义务根本不可能履行，具有履行不能的表现。而情势变更事件则更多的表现为意外事件、国家政策、金融危机等的发生。本质体现为该现实事件使得合同义务的履行需要付出较大的代价，不利于双方当事人约定合同目的实现。情势变更造成的结果是对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，即虽然能履行但是继续履行会导致显失公平，因此合同双方应当共担相应的风险；而不可抗力造成的结果是合同无法履行，并且基于此不履行合同无需承担责任。②12（未完待续）

（作者单位：华东政法大学）